Les propriétaires non-résidents qui louent un bien immobilier dans les îles Canaries font face à de nouveaux changements en matière de déclaration fiscale, suite à la mise à jour par l'Espagne du Modèle 210, le formulaire utilisé par les non-résidents pour déclarer leurs revenus perçus en Espagne sans établissement stable.
Ce changement revêt une importance particulière pour les Canaries, car les appartements, villas et locations de vacances appartenant à des étrangers représentent une part essentielle du marché de l'hébergement à Tenerife, Gran Canaria, Lanzarote, Fuerteventura et sur les îles plus modestes. Il ne s'agit ni d'une nouvelle règle pour les visiteurs, ni d'une interdiction des locations de vacances, et cela ne modifie en rien la façon dont les touristes s'enregistrent dans les hébergements autorisés. En revanche, cela renforce la nécessité pour les propriétaires, gestionnaires et conseillers de tenir des registres plus précis lorsque les revenus locatifs, les charges de propriété et les obligations fiscales des non-résidents se croisent.
Qu'est-ce qui a changé pour les propriétaires non-résidents ?
L'Espagne a publié l'ordonnance HAC/623/2026, en date du 12 juin 2026, qui met à jour plusieurs déclarations fiscales pour non-résidents, dont le Modèle 210. Cette ordonnance a été publiée au Journal officiel de l'État le 23 juin 2026 et modifie la manière dont l'administration fiscale recueille les informations auprès des contribuables non-résidents, y compris ceux qui déclarent des revenus fonciers.
Le Modèle 210 est déjà bien connu de nombreux propriétaires étrangers aux Canaries. Il s'agit du principal formulaire d'autoliquidation utilisé par les non-résidents qui perçoivent des revenus en Espagne sans y exercer d'activité par l'intermédiaire d'un établissement stable. Pour les propriétaires, cela peut inclure des revenus locatifs issus d'une location de vacances, des revenus provenant d'un bail résidentiel de longue durée, ou encore des revenus imputés lorsqu'un bien immobilier en Espagne est possédé mais non loué.
Cette nouvelle ordonnance n'a pas été rédigée spécifiquement pour les îles Canaries. Il s'agit d'une mesure de l'administration fiscale valable pour toute l'Espagne. Son impact sur l'archipel découle de l'ampleur de la multipropriété par des non-résidents, de la popularité des résidences de vacances et de la surveillance accrue portée à l'utilisation des hébergements dans une région où le tourisme, l'offre de logements et le pouvoir d'achat des résidents sont étroitement liés.
Pourquoi est-ce pertinent pour le tourisme aux Canaries ?
L'offre d'hébergement aux Canaries ne repose pas uniquement sur les hôtels. Les hôtels traditionnels, apparthotels, maisons rurales, appartements, villas et locations de vacances enregistrées contribuent tous à absorber la demande des visiteurs à travers l'archipel. Dans les zones touristiques matures telles que Costa Adeje, Los Cristianos, Playa de las Américas, Maspalomas, Playa del Inglés, Puerto del Carmen, Playa Blanca, Corralejo et Caleta de Fuste, les hébergements privés font désormais partie intégrante de l'économie touristique ainsi que du débat sur le logement.
La conformité fiscale dépasse ainsi le simple détail administratif. Que les propriétaires louent leurs biens pour de courts ou longs séjours, ou optent pour un usage mixte personnel et locatif, les déclarations associées à ces biens influencent la crédibilité globale du secteur. Les hôtels et les structures d'hébergement réglementées soutiennent depuis longtemps que l'ensemble des prestataires d'hébergement devrait être soumis à des niveaux comparables de responsabilité fiscale, sécuritaire et administrative. La mise à jour du Modèle 210 s'inscrit dans cette même trajectoire : davantage de visibilité, de meilleures données et une tolérance moindre envers les flux de revenus informels.
Pour les voyageurs, le message pratique est simple. Cette mesure ne modifie en rien une réservation de vacances par elle-même. Une famille qui loue une villa à Lanzarote, un couple réservant un appartement à Tenerife ou un travailleur nomade séjournant à Grande Canarie n'a pas à remplir le Modèle 210. L'obligation incombe au propriétaire non-résident, et non au voyageur. Néanmoins, les vacanciers ont tout à gagner à réserver des hébergements qui sont dûment enregistrés, gérés de manière professionnelle et soutenus par des propriétaires conscients de leurs devoirs légaux.
Le Modèle 210 en termes simples
Le Modèle 210 est utilisé par les non-résidents pour déclarer certains revenus perçus en Espagne. En matière immobilière, il s'applique de différentes manières selon l'usage du bien. Un non-résident qui loue un appartement peut être tenu de déclarer ses revenus locatifs. Un non-résident qui possède un bien en Espagne sans le louer peut quant à lui avoir une obligation de déclaration de revenus imputés. Les règles varient selon le statut de résidence, l'usage du bien, les déductions, les questions de double imposition et le fait que le propriétaire réside dans l'UE, dans l'EEE, au Royaume-Uni ou dans un pays tiers.
Le point crucial pour les Canaries est que les déclarations de biens locatifs ne relèvent plus de la simple gestion de dos de bureau. Le formulaire actualisé s'inscrit dans le cadre d'une volonté générale de l'administration fiscale espagnole d'améliorer les contrôles et le suivi des revenus des non-résidents, en particulier dans le secteur immobilier. Pour les propriétaires d'appartements touristiques et de locations de vacances, cela signifie que les détails de chaque déclaration ont désormais plus de poids : qui possède le bien, comment il a été utilisé, quels revenus ont été générés, quelles charges sont déduites et si l'usage déclaré correspond aux autres informations à la disposition des autorités.
| Zone | Ce que les propriétaires doivent examiner | Pourquoi c'est important |
|---|---|---|
| Usage du bien | Location de vacances, location longue durée, usage personnel ou mixte | Le traitement fiscal dépend de la manière dont les revenus sont générés et de la période de disponibilité du bien |
| Registres locatifs | Réservations, dates, revenus bruts, reversements des plateformes et annulations | Des registres clairs garantissent des déclarations précises et réduisent les litiges futurs |
| Charges | Frais de gestion, réparations, services publics, charges de copropriété et frais financiers le cas échéant | La déductibilité peut dépendre du statut de résidence du propriétaire et de la conformité des justificatifs |
| Licences | Enregistrement en tant que location de vacances et réglementations locales sur l'hébergement | La conformité fiscale ne remplace pas la conformité touristique, et ces deux aspects sont de plus en plus liés |
| Conseil professionnel | Conseiller fiscal, gestor ou comptable connaissant bien les revenus immobiliers des non-résidents | Le formulaire mis à jour rend l'exactitude encore plus cruciale, en particulier pour les propriétaires disposant de plusieurs sources de revenus |
Un changement qui intervient au cœur d'un débat plus large sur le logement
Le timing est significatif. Les îles Canaries se trouvent déjà au cœur d'un vif débat concernant les locations de vacances, la disponibilité des logements et le modèle touristique à long terme. Des données officielles récentes ont montré une diminution du nombre de biens de location de vacances annoncés sur les plateformes numériques analysées, tandis que la demande pour les hôtels et les appartements est restée soutenue. Parallèlement, les pouvoirs publics continuent de débattre sur la manière de concilier l'hébergement des visiteurs et l'accès des résidents au logement.
Cela ne signifie pas pour autant que chaque location de vacances pose problème. De nombreuses locations privées enregistrées répondent à une demande légitime de la part des visiteurs, soutiennent les gestionnaires immobiliers et les équipes de nettoyage locales, et offrent aux familles ou aux séjours de longue durée un type d'hébergement que les hôtels ne proposent pas toujours. En revanche, cela implique que le secteur subit une pression accrue pour démontrer sa transparence, sa conformité et sa compatibilité avec les besoins en logements des îles.
La déclaration fiscale n'est qu'une facette de cette réalité. Un bien loué à des touristes doit être visible au sein du système fiscal. Un propriétaire non-résident qui génère des revenus en Espagne doit les déclarer via le canal approprié. Une société de gestion qui traite des réservations doit être en mesure de fournir des registres clairs. Le versement d'une plateforme doit être traçable. Rien de tout cela n'est nouveau en soi, mais la mise à jour du Modèle 210 renforce la direction prise par le contrôle fiscal espagnol.
Ce que cela signifie pour les propriétaires de locations de vacances
Les propriétaires non-résidents qui utilisent leurs biens comme locations de vacances aux Canaries doivent voir dans cette mise à jour une incitation à vérifier leurs dossiers avant la prochaine période de déclaration, plutôt qu'une raison de paniquer. La meilleure première étape consiste à séparer les faits des suppositions. Les propriétaires doivent savoir s'ils sont résidents ou non-résidents sur le plan fiscal en Espagne, s'ils perçoivent des revenus locatifs ou uniquement des revenus imputés, à quelles déductions de charges ils ont droit et quelles déclarations s'appliquent à leur situation exacte.
Pour les propriétaires qui utilisent des plateformes de réservation, la tâche pratique la plus importante est de conserver des registres de revenus complets. Les versements effectués par les plateformes peuvent différer des montants bruts des réservations en raison des commissions, des frais de ménage, des remboursements, de la conversion des devises ou des frais de service. Si une déclaration exige le détail des revenus et des charges, les propriétaires doivent disposer des justificatifs sous-jacents, et non d'un simple chiffre de dépôt bancaire.
Les propriétaires qui confient leur bien à des agences locales doivent également s'assurer de recevoir des bilans de fin d'année sous une forme exploitable par un conseiller fiscal. Un gestionnaire immobilier compétent doit être en mesure d'identifier les dates de location, les frais facturés aux clients, les honoraires de gestion, les frais de nettoyage, les coûts de maintenance et tout séjour personnel du propriétaire ayant une incidence sur la disponibilité. Sur un marché où les autorités prêtent une attention accrue aux activités de location de vacances, des chiffres vagues offrent une protection de plus en plus illusoire.
Les propriétaires non-résidents doivent également se rappeler que la conformité touristique et la conformité fiscale sont deux notions distinctes. Un bien peut nécessiter un enregistrement touristique ou une autorisation locale pour un usage de location de vacances de courte durée. Le Modèle 210 traite des déclarations fiscales ; il ne prouve pas à lui seul qu'une location de vacances est correctement enregistrée selon les règles touristiques des Canaries. De même, le fait de disposer d'un enregistrement touristique ne supprime pas l'obligation de déclarer correctement ses revenus de source espagnole.
Ce que cela signifie pour les voyageurs réservant un hébergement aux Canaries
Pour les vacanciers, la mise à jour du Modèle 210 ne devrait pas perturber les projets de voyage habituels. Elle n'instaure aucun nouveau document pour les clients, n'ajoute pas de taxe de séjour et ne modifie pas les conditions d'entrée aux îles Canaries. Les visiteurs ne doivent pas percevoir ce changement comme un avertissement décourageant la réservation d'appartements ou de villas.
En revanche, cela renforce l'intérêt de passer par des canaux clairs et légitimes. Les voyageurs devraient privilégier les hébergements qui fournissent une confirmation de réservation en bonne et due forme, une tarification transparente, des conditions d'annulation claires, un hôte ou une agence identifiés, des détails précis sur l'emplacement et la preuve que le bien est exploité en tant qu'hébergement touristique. C'est particulièrement important pour les familles, les séjours de longue durée, les voyages de travail à distance et les séjours en haute saison, où un problème d'hébergement de dernière minute peut s'avérer coûteux à résoudre.
En pratique, les clients peuvent se protéger en évitant les demandes de paiement nébuleuses en dehors des plateformes, en vérifiant que la description du bien est cohérente sur tous les canaux, en demandant l'enregistrement officiel de l'hébergement si nécessaire, et en conservant des traces écrites de la réservation. Il ne s'agit pas de se méfier de chaque location de vacances privée, mais de reconnaître que le marché de l'hébergement aux Canaries devient plus professionnel et plus réglementé, et que les voyageurs sont mieux servis par des biens qui répondent à ces exigences.
Pourquoi la propriété par des non-résidents est sous le feu des projecteurs
La propriété immobilière par des étrangers est une composante historique des îles Canaries. De nombreux propriétaires ont acheté des appartements ou des villas pour y passer l'hiver, préparer leur retraite, s'offrir des vacances en famille ou réaliser un investissement. Certains louent occasionnellement pour couvrir leurs frais. D'autres gèrent ces biens comme des locations de vacances régulières. Dans les municipalités touristiques, ce profil de propriété explique en partie pourquoi l'archipel peut proposer une offre d'hébergement aussi diversifiée.
Cependant, cela se heurte également à des problématiques locales complexes. Dans de nombreuses zones, les résidents font face à des loyers élevés, à une offre limitée de logements de longue durée et à la concurrence des locations de courte durée, plus lucratives. Les travailleurs du tourisme, le personnel de l'hôtellerie et les employés du secteur des services peinent souvent à se loger à proximité des économies touristiques dont ils dépendent. Les autorités publiques examinent donc conjointement l'octroi de licences, l'offre de logements, l'utilisation des sols, la fiscalité et la transparence des plateformes, plutôt que de les traiter comme des questions isolées.
Le Modèle 210 actualisé doit être perçu dans ce contexte plus large. Il ne résout pas la pression immobilière. Il ne décide pas si une municipalité doit limiter les locations de vacances. Il ne détermine pas si un immeuble spécifique peut être affecté au tourisme. En revanche, il aide l'administration fiscale à poser de meilleures questions sur les revenus immobiliers, ce qui importe dans une région où l'usage des biens est devenu l'un des débats centraux de la politique touristique.
Limites importantes du changement
Plusieurs points méritent d'être soulignés clairement. Premièrement, il s'agit d'une mise à jour de formulaire fiscal, et non d'une loi sur le tourisme des Canaries. L'ordonnance s'applique à l'échelle nationale et est gérée par le cadre de l'administration fiscale espagnole. Deuxièmement, cela ne signifie pas que tous les propriétaires non-résidents sont en infraction. Bon nombre d'entre eux effectuent déjà leurs déclarations correctement et s'entourent de conseillers professionnels. Troisièmement, l'impact sur chaque propriétaire dépend de circonstances individuelles, notamment la résidence, l'usage du bien, les revenus locatifs, les charges déductibles et l'historique des déclarations.
Quatrièmement, ce changement ne doit pas être confondu avec les débats sur l'enregistrement touristique. L'Espagne et les îles Canaries ont connu plusieurs évolutions juridiques et administratives distinctes concernant les locations de courte durée, les plateformes et les compétences régionales. Ces questions peuvent interagir avec la déclaration fiscale dans la pratique, mais elles ne se confondent pas. Un propriétaire ne doit pas supposer que régler l'une résout automatiquement l'autre.
Enfin, les visiteurs ne doivent pas s'attendre à des changements visibles à l'aéroport, dans les hôtels, sur les plages ou dans les stations balnéaires en raison du Modèle 210. Cette mise à jour se situe en coulisses du marché de l'hébergement. Sa portée est structurelle : elle témoigne d'une évolution vers un environnement de location immobilière davantage documenté et traçable.
Points clés à retenir pour le marché de l'hébergement aux Canaries
Pour le secteur du tourisme, cette mise à jour est un signal supplémentaire indiquant que l'hébergement informel devient plus difficile à maintenir. Les exploitants professionnels — qu'il s'agisse d'hôtels, d'apparthotels, d'agences agréées ou de propriétaires privés en règle — accueilleront probablement favorablement des règles plus claires si elles sont appliquées de manière cohérente. Les visiteurs y gagnent lorsque l'offre d'hébergement est stable, responsable et gérée de façon rigoureuse. Les résidents en profitent lorsque les autorités publiques disposent de meilleures informations sur l'utilisation réelle des logements.
Pour les propriétaires non-résidents, l'approche la plus prudente consiste à s'y préparer en amont. Attendre l'échéance d'une date limite de déclaration est rarement judicieux, en particulier lorsque les revenus locatifs, les charges de propriété et les données des plateformes doivent être rapprochés. Les propriétaires possédant plusieurs biens, pratiquant un usage mixte personnel et locatif, ou percevant des revenus provenant de plusieurs plateformes doivent faire preuve d'une vigilance toute particulière.
Pour les îles Canaries, la question de fond demeure la même : comment préserver une économie touristique prospère tout en garantissant aux habitants qui vivent et travaillent sur l'archipel un accès au logement. Une mise à jour de formulaire fiscal ne suffira pas à répondre à cette question à elle seule. Néanmoins, elle renforce les fondements administratifs d'un modèle d'hébergement plus transparent, et la transparence s'impose comme l'un des enjeux majeurs du tourisme en 2026.
À surveiller par la suite
La prochaine étape importante résidera dans la mise en œuvre pratique. Les propriétaires et leurs conseillers devront observer la manière dont le Modèle 210 révisé est traité lors des déclarations, comment l'administration fiscale réclame les pièces justificatives, et si cette nouvelle structure entraîne une augmentation des contrôles sur les déclarations de biens locatifs. Il conviendra également de suivre si le débat local aux Canaries relie de plus en plus la conformité fiscale à l'octroi de licences de location de vacances, à la visibilité des plateformes et à la politique du logement pour les résidents.
Pour l'instant, le message se veut mesuré mais clair. Les îles Canaries restent ouvertes, les locations privées continuent de faire partie du paysage de l'hébergement et les touristes ne font face à aucune nouvelle règle suite à cette mise à jour. En revanche, les propriétaires non-résidents qui tirent des revenus d'un bien aux Canaries doivent voir dans ce Modèle 210 révisé un rappel opportun : l'ère de la paperasse approximative en matière de locations de vacances s'achève. Dans une destination où le tourisme et le logement sont désormais des enjeux politiques indissociables, la tenue de comptes irréprochables n'est plus une simple tâche administrative secondaire. Elle fait partie intégrante d'une participation responsable à l'économie touristique de l'archipel.